Immobilien und Steuern: Was Eigentümer wissen müssen

Ob Kauf, Vermietung, Verkauf oder Erbschaft — bei Immobilien ist das Steuerrecht immer mit im Spiel. Die Grunderwerbsteuer beim Kauf, die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, die Spekulationssteuer beim Verkauf, die Erbschaft- oder Schenkungsteuer bei der Übertragung und die Grundsteuer als laufende Belastung. Wer hier die Regeln nicht kennt, verschenkt Geld — oder riskiert eine Nachforderung vom Finanzamt.

Dieser Ratgeber gibt einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Aspekte rund um Immobilien. Er erklärt, welche Steuern wann anfallen, welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt und wo es 2026 neue Regelungen gibt.

Stand: März 2026. Alle Angaben basieren auf geltendem Recht.

Grunderwerbsteuer beim Kauf — Von 3,5 % bis 6,5 %

Beim Kauf einer Immobilie fällt einmalig die Grunderwerbsteuer an (§ 1 GrEStG). Der Steuersatz wird von den Bundesländern festgelegt und variiert erheblich:

Die günstigsten Bundesländer: Bayern mit 3,5 % (seit 1997 nie erhöht), Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen jeweils mit 5,0 %. Die teuersten Bundesländer: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 %. Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen bei 6,0 %, Hamburg und Sachsen bei 5,5 %.

Die Grunderwerbsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis berechnet — einschließlich übernommener Verbindlichkeiten. Bei einer Eigentumswohnung für 400.000 € in NRW sind das 26.000 € Grunderwerbsteuer (6,5 %). In Bayern wären es 14.000 € (3,5 %) — ein Unterschied von 12.000 €.

Prüfen Sie: Die Grunderwerbsteuer fällt nicht an bei Übertragungen zwischen Ehegatten (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und bei Erbschaften (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Bei Schenkungen innerhalb der Familie prüfen Sie, ob eine Befreiung greift — das spart die Grunderwerbsteuer, obwohl Schenkungsteuer anfallen kann. → Schenkungsteuer — Freibeträge und Fallstricke

Spekulationsfrist — 10 Jahre, die entscheiden

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG). Diese Frist heißt im Volksmund „Spekulationsfrist". Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert — bei hohem Einkommen also mit bis zu 42 % (Spitzensteuersatz ab 69.879 € zu versteuerndem Einkommen) oder sogar 45 % (Reichensteuersatz ab 277.826 €).

Es gibt zwei Ausnahmen, bei denen der Verkauf innerhalb der 10 Jahre steuerfrei ist:

Selbstnutzung: Wenn Sie die Immobilie im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt haben. Beispiel: Kauf 2020, Eigennutzung 2024–2026, Verkauf 2026 → steuerfrei, obwohl keine 10 Jahre vergangen sind.

Ausschließliche Selbstnutzung seit Anschaffung: Wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt haben, entfällt die Steuer unabhängig von der Haltedauer.

Politische Diskussion: Im Koalitionsvertrag 2025 wurde eine Verkürzung oder Verlängerung der Spekulationsfrist diskutiert — bislang ist KEINE Änderung beschlossen. Die 10-Jahres-Frist gilt unverändert.

Prüfen Sie in Ihrem Steuerbescheid: Wenn Sie eine Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft haben, ob das Finanzamt die Selbstnutzungs-Ausnahme berücksichtigt hat. Fehler kommen vor — insbesondere wenn die Immobilie zwischenzeitlich teilweise vermietet war. → Steuerbescheid prüfen — So finden Sie Fehler

Vermietung — Mieteinnahmen versteuern und Kosten absetzen

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden zum übrigen Einkommen addiert und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert. Aber: Sie können umfangreiche Werbungskosten abziehen.

Die wichtigsten abzugsfähigen Kosten: Abschreibung (AfA) — bei Wohngebäuden in der Regel 2 % pro Jahr auf die Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grundstück), Zinsen für den Immobilienkredit (nicht die Tilgung), Instandhaltungs- und Renovierungskosten, Hausverwaltung und Hausmeister, Grundsteuer und Versicherungen und nicht umlagefähige Nebenkosten.

Wenn die Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen — etwa in den ersten Jahren nach dem Kauf wegen hoher Zinsen —, entsteht ein Verlust aus Vermietung. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften verrechnet werden und reduziert die Gesamtsteuerlast. Das ist einer der Gründe, warum Immobilien steuerlich attraktiv sind.

Für Wohngebäude, mit deren Herstellung nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurde, gilt eine degressive AfA von 5 % auf den jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG, eingeführt durch das Wachstumschancengesetz). Bei Anschaffung muss der obligatorische Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen worden sein. Die degressive AfA kann in den ersten Jahren zu deutlich höheren Abschreibungen führen als die lineare AfA. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.

Seit 2022 sind außerdem Einnahmen aus kleinen Photovoltaikanlagen bis 30 kWp auf dem Dach eines Einfamilienhauses einkommensteuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG). → Photovoltaik und Steuern — Was Eigentümer wissen müssen

Grundsteuer-Reform — Neue Bewertung seit 2025

Seit dem 1. Januar 2025 gelten bundesweit die neuen Grundsteuerwerte. Die Reform war nötig, weil das BVerfG die bisherige Bewertung auf Basis veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt hatte.

Die Neubewertung führt bei vielen Eigentümern zu deutlich veränderten Steuerbeträgen. Ob mehr oder weniger gezahlt wird, hängt vom Standort, der Grundstücksgröße und dem Gebäudetyp ab. Mehrere Bundesländer nutzen eigene Modelle: Bayern setzt auf ein Flächenmodell (nur Grundstücks- und Gebäudefläche, kein Wert), Baden-Württemberg auf ein Bodenwertmodell.

Der BFH hat die Grundsteuer-Reform im summarischen Verfahren als verfassungsgemäß beurteilt (BFH II B 78/23 und II B 79/23, 27.05.2024). Verfassungsbeschwerden beim BVerfG sind jedoch anhängig. Einzelne Finanzgerichte (FG Rheinland-Pfalz, FG Berlin-Brandenburg) haben Zweifel geäußert.

Handlungshinweis: Wenn Sie den neuen Grundsteuerbescheid für überhöht halten, legen Sie innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat (§ 355 Abs. 1 AO) Einspruch ein. Verweisen Sie auf die anhängigen Verfassungsbeschwerden und beantragen Sie ein Ruhen des Verfahrens. → Einspruch gegen den Steuerbescheid

Erbschaft und Schenkung — Verschärfte Immobilienbewertung

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen — soweit der Wert den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge betragen: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel (bei lebenden Eltern) und 20.000 € für alle übrigen Personen (§ 16 ErbStG). Diese Freibeträge gelten seit 2009 unverändert.

Seit dem 1. Januar 2023 gelten verschärfte Bewertungsregeln für Immobilien (§§ 177 ff. BewG). Die Anpassung der Sachwert- und Ertragswertverfahren hat dazu geführt, dass der steuerliche Wert von Immobilien teilweise um 20–30 % gestiegen ist. Bei gleichbleibenden Freibeträgen bedeutet das: Mehr Erben und Beschenkte rutschen in die Steuerpflicht.

Besonderheit Familienheim: Ein selbstgenutztes Wohnhaus kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei an den Ehegatten oder die Kinder vererbt werden. Voraussetzung bei Kindern: Die Wohnfläche darf 200 qm nicht überschreiten, und der Erbe muss die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen.

Bayern hat im Juni 2023 einen Normenkontrollantrag beim BVerfG gestellt, der eine Regionalisierung und Erhöhung der Freibeträge fordert. Ein Gesetzentwurf liegt Stand März 2026 nicht vor. → Erbschaftsteuer — Freibeträge, Steuersätze und Gestaltung

Sonderfall: Drei-Objekt-Grenze und gewerblicher Grundstückshandel

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kauft und verkauft, riskiert, vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Die Folge: Gewerbesteuerpflicht (Freibetrag 24.500 €, § 11 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 GewStG) und Umsatzsteuerpflicht auf alle Verkäufe. Die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze" ist nicht gesetzlich fixiert, sondern eine Verwaltungsregel des BMF, die von der Rechtsprechung bestätigt wurde.

Wenn Sie mehrere Immobilien kaufen und verkaufen wollen, lassen Sie sich vorher beraten — die steuerlichen Folgen eines gewerblichen Grundstückshandels sind erheblich. → Steuerberater oder Fachanwalt — Wer hilft wann?

Wann ein Fachanwalt für Steuerrecht hilft

Die meisten steuerlichen Fragen rund um Vermietung und Abschreibung kann ein Steuerberater beantworten. Ein Fachanwalt für Steuerrecht wird empfohlen bei Streit mit dem Finanzamt über die Immobilienbewertung (Erbschaft/Schenkung), Einspruch gegen die neue Grundsteuerbewertung, Auseinandersetzungen über die Spekulationsfrist (insbesondere bei Teilnutzung/Zwischenvermietung), gewerblichem Grundstückshandel und bei Immobilienübertragungen im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge.

Die Erstberatung ist für Verbraucher auf 190,00 € netto gedeckelt (§ 34 Abs. 1 S. 3 RVG).

Alle Grundlagen: Einkommensteuerrecht — Der vollständige Überblick

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Häufige Fragen zu Immobilien und Steuern

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei? Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) oder bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. → Steuerbescheid prüfen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Befreit: Erbschaften und Übertragungen zwischen Ehegatten.

Kann ich Mieteinnahmen mit Kosten verrechnen? Ja — AfA, Zinsen, Instandhaltung, Grundsteuer und weitere Werbungskosten sind abzugsfähig (§ 21 EStG). Übersteigen die Kosten die Einnahmen, entsteht ein verrechenbarer Verlust.

Was ändert die Grundsteuer-Reform? Seit 01.01.2025 gelten neue Bewertungen. BFH sieht die Reform als verfassungsgemäß (II B 78/23), aber Verfassungsbeschwerden sind anhängig. Einspruch innerhalb von 1 Monat möglich. → Einspruch

Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an? Erbschaftsteuer, soweit der Wert den Freibetrag übersteigt (Kinder: 400.000 €). Verschärfte Immobilienbewertung seit 2023 — Werte teilweise 20–30 % höher. Familienheim-Befreiung möglich. → Erbschaftsteuer